Spółka przymusowa szansą zagospodarowania wspólnot gruntowych

Drukuj
Ustawa o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych miała na celu uporządkowanie organizacyjne istniejących od wielu lat wspólnot gruntowych. Od dnia wejścia w życie ustawy nieomal wszystkie sprawy wspólnot objęte zostały reżimem prawa administracyjnego, z wyłączeniem większości tych spraw z właściwości sądów powszechnych. Ustawodawca zamiast jednak dążyć do likwidacji wspólnot gruntowych a przynajmniej umożliwić ich likwidację tak jak w przypadku każdej współwłasności nadal utrzymuje obowiązujący zakaz podziału takich nieruchomości.
Zatem niestety proste rozwiązanie jak uregulowania spraw poprzez podział lub przyznanie gruntu jednemu z właścicieli ze spłatą na rzecz pozostałych w przypadku wspólnot gruntowych jest niemożliwe. Zakaz podziału potwierdził także Sąd Najwyższy w postanowieniu z 4.07.1997 roku sygn. II CKN 227/97 uznając, że do wspólnot gruntowych nie mają zastosowania przepisy kodeksu cywilnego o współwłasności rzeczy. Sąd Najwyższy przyjął, że wspólnota gruntowa, chociaż zbliża się do współwłasności, stanowi jednak współwłasność szczególną, rządzącą się własnymi, odrębnymi przepisami. Zamiast umożliwienia likwidacji tej specyficznej współwłasności nadal utrzymuje się obowiązek utworzenia spółki dla zagospodarowania wspólnot gruntowych, a bez utworzenia spółki zagospodarowanie terenu wspólnot gruntowych jest niemożliwe.
Spółka
Osoby uprawnione do udziału we wspólnocie gruntowej powinny utworzyć spółkę do sprawowania zarządu. Spółka jest osobą prawną, która działa na podstawie statutu jako zarządca wspólnoty gruntowej. Jej członkami są osoby uprawnione do udziału we wspólnocie gruntowej, a także posiadacze gruntów przyległych do wspólnoty na warunkach określonych w statucie. Każda spółka, która zarządza wspólnotą gruntową powinna posiadać statut. Statut spółki, jak również jego zmiany, zatwierdza właściwy wójt (burmistrz, prezydent miasta). Z chwilą zatwierdzenia statutu spółka nabywa osobowość prawną. Nazwa spółki i skład zarządu spółki oraz obszar wspólnoty gruntowej i wykazy uprawnionych do korzystania z tej wspólnoty podlegają z urzędu wpisowi do ewidencji gruntów. Wszelkie późniejsze zmiany w obszarze wspólnoty gruntowej i w wykazie osób uprawnionych, jak również zmiana statutu i zmiany w składzie osobowym zarządu, zgłasza do ewidencji zarząd spółki. Utworzenie spółki następuje w drodze uchwały, powziętej większością głosów uprawnionych do udziału we wspólnocie przy obecności przynajmniej ich połowy. W związku z tym utworzenie spółki graniczy w wielu wspólnotach gruntowych z cudem. W wyniku dziedziczenia liczba uprawnionych do udziału we wspólnocie gruntowej sięga nieraz setek osób, zamieszkałych często z dala od danego gruntu, a nieraz i poza granicami kraju, a ponadto duża część z nich nie ma uregulowanych praw spadkowych, a zatem w dużej części przypadków nawet przy dużym zaangażowaniu różnych osób utworzenie spółki nie udaje się gdyż okazuje się, że nie jest możliwe uzyskanie niezbędnego kworum.
Spółka przymusowa
W związku z niemożliwością utworzenia spółki do sprawowania zarządu wiele wspólnot gruntowych od lat nie może zagospodarować terenu. Na szczęście ustawodawca tworząc ustawę o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych zapewnił mechanizm do powołania spółki przymusowej. Uprawnieni do udziału we wspólnocie gruntowej mają bowiem termin trzech miesięcy od dnia ustalenia przez starostę w drodze decyzji wykazu uprawnionych do udziału we wspólnocie do przedstawienia do zatwierdzenia właściwemu zarządowi gminy statutu spółki. Jeżeli tego nie zrobią zarząd gminy właściwy ze względu na położenie wspólnoty gruntowej nabywa szczególne uprawnienia przewidziane w ustawie o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych. Mianowicie zarząd wspólnoty gruntowej może przejąć inicjatywę w zakresie uregulowania spraw wspólnoty gruntowej, a jedyną konieczną przesłanką jest nie przedstawienie do zatwierdzenia zarządowi gminy statutu spółki w terminie trzech miesięcy od dnia ustalenia wykazu uprawnionych do udziału we wspólnocie. Zasadę tę potwierdzały sądy w tym niedawno Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w wyroku z dnia 13.04.2010 roku sygn.akt II SA/Bk 775/09.
W celu uregulowania spraw wspólnoty gruntowej zarząd gminy powinien podjąć następujące kroki :
1. utworzyć spółkę przymusową i nadać spółce statut, który musi zawierać : nazwę i siedzibę spółki oraz przedmiot jej działalności, prawa i obowiązki członków spółki, organy spółki, sposób ich powoływania i zakres działania, warunki dopuszczenia do spółki posiadaczy gruntów przyległych do wspólnoty gruntowej, warunki dopuszczenia do użytkowania gruntów i urządzeń spółki osób nie będących członkami spółki, podział dochodów i strat oraz sposób rozwiązywania i likwidacji spółki.
2. wyznaczyć organy spółki i ich skład osobowy, przy czym w pierwszej kolejności do organów spółki należy powołać osoby spośród osób uprawnionych do udziału we wspólnocie gruntowej. Jeżeli jednak osoby te odmówią uczestniczenia w tych organach właściwy wójt (burmistrz, prezydent miasta) powołuje organy spółki spośród osób nie będących członkami spółki. Osobom nie będącym członkami spółki wyznaczonym do organów spółki właściwy wójt (burmistrz, prezydent miasta) ustala odpowiednie wynagrodzenie, które obciąża spółkę.
3. zgłosić zmiany do ewidencji gruntów, gdyż nazwa spółki i skład zarządu spółki oraz obszar wspólnoty gruntowej i wykazy uprawnionych do korzystania z tej wspólnoty podlegają wpisowi do ewidencji gruntów. Dla nieruchomości stanowiących wspólnotę gruntową nie prowadzi się bowiem ksiąg wieczystych, a ewidencja gruntów i wypisy z rejestru gruntów będą jedynymi pełnymi dokumentami jakie oddają całościowy stan prawny wspólnoty. Zatem tak jak w przypadku nieruchomości ich stan prawny ustalamy na podstawie księgi wieczystej i w księdze tej dokonujemy uaktualnienia wszystkich wpisów tak w przypadku wspólnot gruntowych stan prawny ustalamy na podstawie wpisów w ewidencji gruntów i w ewidencji tej dokonujemy uaktualnienia wszystkich wpisów.
Podsumowanie
W wielu wspólnotach gruntowych powołanie spółki przymusowej jest jedyną szansą zagospodarowania wspólnoty. Wykorzystując instytucję spółki przymusowej gmina może doprowadzić do przynajmniej częściowego uzdrowienia sytuacji we wspólnotach gruntowych na swoim terenie. Skuteczne działanie gminy możliwe jest nawet przy zupełnej biernej postawie osób uprawnionych do udziału we wspólnocie gruntowej. Na bazie obecnych przepisów gmina może też doprowadzić do powołania do organów spółki osób o odpowiednich kwalifikacjach i umiejętnościach niezbędnych do właściwego zarządzania wspólnotą gruntową.

Paweł Puch – prawnik

Gazeta Sołecka, Nr. 8(212), sierpień 2010 r., str. 29.