Wspólnota gruntowa a gmina

Drukuj
Sołtys Przytoczna w gminie Jeziorzany zwrócił się do naszej redakcji z następującym problemem. W jego wsi istnieje wspólnota gruntowa, która zgodnie z wymogami ustawowymi utworzyła spółkę do zarządzania swoimi nieruchomościami, wybrała swoje organy i opłaca regularnie wszelkie zobowiązania finansowe. Wspólnota dysponuje gruntem, na którym znajduje się plac targowy i dotychczas pobierała od handlujących za wjazd na targ opłaty. – Jednak te opłaty chce nam odebrać gmina i pobierać je teraz dla siebie. Czy ma do tego prawo? – pyta sołtys.
Redakcja odpowiada:
Wspólnota gruntowa to nie jest samorządowa, ale prywatna własność grupowa mieszkańców wsi. Nie jest ona tożsama z własnością komunalną. To posiadane przez grupę mieszkańców danej wsi prawo własności do danej nieruchomości gruntowej (a także budynków i urządzeń znajdujących się na tej nieruchomości) bądź posiadane przez tę grupę mieszkańców inne prawa rzeczowe do danej nieruchomości, np. prawo użytkowania. Regulacje dotyczące wspólnot gruntowych znajdują się w ustawie z dnia 29 czerwca 1963 r. o zagospodarowaniu wspólnot gruntowych (Dz. U. z 1963 r. Nr 28, poz. 169 wraz z późniejszymi zmianami). Zgodnie z zawartymi w tej ustawie regulacjami relacje pomiędzy wspólnotą gruntową a gminą (ściślej – jej organami) obejmują kilka spraw.
I tak zgodnie z ustawą wójt sporządza projekt wykazów uprawnionych do udziału we wspólnocie gruntowej oraz wykaz obszarów gospodarstw przez nich posiadanych i wielkość udziałów we wspólnocie. Wójt musi przekazać projekty tych wykazów staroście, bo to on na podstawie projektu ustala potem wykazy w drodze decyzji. Wójt nie może zrobić wykazów obszarów gruntów osób uprawnionych do udziału we wspólnocie na podstawie widzimisię, tylko w oparciu o ewidencję gruntów i budynków (w starostwie). Z kolei wielkość udziałów określa według podanego w ustawie wzoru (tj. połowę wspólnoty dzieli się pomiędzy uprawnionych w równych częściach, a drugą połowę – proporcjonalnie do obszarów gruntów posiadanych przez każdego z uprawnionych, położonych na obszarze tej samej lub graniczącej z nią gminy). Przygotowując projekt wykazu udziałów wójt musi wziąć pod uwagę dokumentację, a jeśli jej brakuje, to robi to według stanu faktycznego i z uwzględnieniem faktu kto utracił uprawnienia do udziału, bo udziały tych osób dzieli się pomiędzy uprawnionych w równych częściach.
Wspólnota powinna mieć swój statut i wójt jest zobowiązany go zatwierdzić. Kiedy to zrobi spółka nabywa osobowość prawną.
Wójt „wkracza do wspólnoty" także wtedy, jeśliby uprawnieni do udziału we wspólnocie gruntowej nie przedstawili mu statutu spółki do zatwierdzenia w terminie 3 miesięcy od dnia ustalenia (przez starostę) wykazu uprawnionych do udziału w spółce. Wójt ma wówczas obowiązek utworzyć spółkę przymusową, nadać jej statut i wyznaczyć organy spółki (ale nie dowolne tylko spośród uprawnionych do udziału we wspólnocie).
Wójt może się wtrącić do wspólnoty (poprzednio miał obowiązek się wtrącić), jeśliby osoby wybrane do organów spółki lub wskazane przez wójta nie wyraziły na to zgody, a także gdyby spółka nie osiągała celu, do którego została powołana, szczególnie gdyby nienależycie zagospodarowane były grunty wchodzące w skład wspólnoty. Wtedy wójt może powołać organy spółki nawet z osób nie będących jej członkami i może im ustalić wynagrodzenie, które obciąży spółkę.
Także takie radykalne decyzje dotyczące rozporządzenia majątkiem wspólnoty lub jej prawami rzeczowymi, jak: zbycie (nie tylko w formie sprzedaży, ale też np. darowizny) zamiana i przeznaczenie na cele publiczne lub społeczne wspólnot gruntowych bądź ich części oraz zaciąganie przez wspólnotę pożyczek może nastąpić tylko za zgodą wójta.
Ponadto w razie sprzedaży nieruchomości stanowiącej wspólnotę gruntową przysługuje gminie prawo pierwokupu, chyba że wspólnota sprzedałaby je państwu polskiemu albo zamieniła na grunty państwowe, bądź gdyby część gruntów wspólnoty została wyznaczona na cele budowlane w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
Zbycie udziału przez wspólnotę (tylko na rzecz innego udziałowca wspólnoty) też musi być zatwierdzone przez wójta.
Wszystko to nie oznacza, że wójt albo inny organ może naruszyć prawa wspólnoty do korzystania przez nią ze swojego mienia i do korzystania z innych niż własność praw rzeczowych. Na straży tych praw stoją bowiem przepisy art. 64 ust. 2 i 3 Konstytucji RP, które brzmią:
„2. Własność, inne prawa majątkowe oraz prawo dziedziczenia podlegają równej dla wszystkich ochronie prawnej.
3. Własność może być ograniczona tylko w drodze ustawy i tylko w zakresie, w jakim nie narusza ona istoty prawa własności."
Przepisy te oznaczają, że gmina nie może odebrać wspólnocie żadnych nieruchomości, czy gruntowych ani budynków albo urządzeń będących jej własnością (nie może się na nich uwłaszczyć). Ani nie może wspólnocie gruntowej odebrać innych niż własność praw rzeczowych, np. prawa użytkowania. Nie może też wchodzić w uprawnienia właścicielskie wspólnoty. A właściciel ma prawo do korzystania z nieruchomości, czerpania z niej pożytków, zarobkowania i rozporządzania nią ze zbyciem włącznie (choć za zgodą wójta).
Warto zwrócić uwagę, że jakkolwiek z przepisów ustawy o dochodach jednostek samorządu terytorialnego wynika, że opłata targowa od handlujących na placu należącym do gminy należy do dochodów własnych gminy i rada gminy uchwala stawkę tej opłaty, to nie znaczy, że opłata za wjazd czy też za prawo handlowania na terenie nie komunalnego, ale prywatnego placu targowiskowego, bo należącego do wspólnoty, choćby wspólnota nazwała ją opłatą targowiskową ma iść do kieszeni gminy. Gdyby tak miało być, to żadne prywatne targowisko, czy rynek hurtowy (giełda rolna) nie miałyby racji bytu, bo to co zarobiłyby w postaci wpływów z opłat od producentów rolnych za wjazd samochodów z towarem musiałyby oddać gminie. A one gminie przecież płacą podatek od nieruchomości.
Gmina albo Skarb Państwa może oczywiście wywłaszczyć wspólnotę z nieruchomości, ale wyłącznie na inwestycje celu publicznego i wyłącznie za rynkowym odszkodowaniem w trybie ustawy o gospodarce nieruchomościami, notabene tak jak każdego innego właściciela. Na marginesie trudno się oprzeć refleksji, że ustawodawca chcąc w zrozumiałej intencji zmobilizować martwe wspólnoty do działalności, zbytnio jednak się zapędził w ograniczaniu praw właścicielskich wspólnot mających prawo własności do danej nieruchomości i uzależnił zbycie przez wspólnotę nieruchomości od zgody wójta. Jest to poważne naruszenie prawa własności.
Być może gmina pomyliła wspólnotę gruntową z mieniem gminnym, ale w opisanym przypadku na straży praw rzeczowych mieszkańców do tego mienia stałyby z kolei przepisy art. 48 ust. 3 i ust. 4 ustawy o z dnia 8 marca o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2001 r. Nr 142, poz. 1591 wraz z późniejszymi zmianami). I tak art. 48 ust. 3 stanowi, że: „Wszystkie przysługujące dotychczas mieszkańcom wsi prawa własności, użytkowania lub inne prawa rzeczowe i majątkowe, zwane dalej mieniem gminnym, pozostają nienaruszone".
Warto też zwrócić uwagę, że z kolei ust. 4 tegoż art. 48 stanowi, że: „Do mienia gminnego mają zastosowanie, z zastrzeżeniem ust. 3, przepisy dotyczące mienia komunalnego". A więc i ten przepis podkreśla, że gmina nie może traktować mienia gminnego, do którego prawa rzeczowe nabyli mieszkańcy jak mienia komunalnego.

Joanna Iwanicka